Приемка квартиры в новостройке: чек-лист

1. Подготовка к приемке

Договариваемся о времени

Готовь сани летом, а уровень — пока дом строится. К моменту, когда вас позовут на приемку квартиры, вы должны быть во всеоружии. 

Первое: договоритесь о времени приемки с представителем застройщика. Сразу предупредите, что хотите осмотреть квартиру в светлое время суток (так недостатки будут видны лучше) и вам нужно не меньше 40 минут.

 Это минимально необходимое время, чтобы внимательно обследовать все комнаты и зафиксировать найденные недостатки на фото. Спешка же в буквальном смысле может стоить очень дорого. 

Читаем договор 

Перед приемкой квартиры нелишним будет перечитать документы. Что обязуется сделать застройщик? Какова общая площадь квартиры и каждой из комнат? Что в ней должно быть установлено (сантехника, батареи, окна)?  Все, что написано в договоре, нужно будет подтвердить или опровергнуть на месте.

Если вы не уверены в собственных силах или хотите сэкономить время, можно пригласить на приемку квартиры помощника. Это может быть техэксперт, риелтор или юрист. 

Эксперты, помогающие принять квартиру, есть во многих крупных агентствах недвижимости. Немало на рынке и профильных компаний. Специалисты помогут вам найти недостатки, составить претензию и расскажут о ваших правах и дальнейших действиях.

Если вы понимаете, что справитесь сами, продолжаем. 

Берем с собой инструменты

В минимально необходимый набор входят:  

• Рулетка — она пригодится для обмера помещений.
• Отвес и уровень, чтобы проверить ровность стен. Стоят они недорого — выравнивать стены за свой счет намного дороже.
• Тепловизор — специальный прибор, помогающий найти слабые места, через которые в квартиру поступает холод. Арендовать тепловизор можно у компаний и частных владельцев за 1–2 тыс. рублей в день (на больший срок он вам и не понадобится). 

• Тестер напряжения или мультиметр, чтобы проверить электросеть. В крайнем случае для этого подойдет простой бытовой прибор — например, патрон-переходник с лампочкой или зарядка для смартфона. 

Профессиональный тестер и более простой вариант — индикаторная отвертка 

• Лампочка для проверки электропатронов (лучше светодиодная — она не нагревается). 
• Фонарик. Пригодится для освещения труднодоступных мест и поиска царапин на внутренних поверхностях предметов. 
• Хороший жирный маркер, чтобы обвести недочеты. Но обсудите это с представителем застройщика: возможно, хватит простых фото. 
• Бумага, ручка, скотч или стикеры.      

Помним про документы

Возьмите с собой:

• паспорт;
• ДДУ;
• доверенность, если договор оформлен не на вас;
• копию плана квартиры (есть в приложении к договору).

2. Осматриваем квартиру

Список того, что нужно проверить, не слишком большой, но отличается в зависимости от выбранного вами типа отделки. 

Отделка бывает:

• Черновая (подведены коммуникации, стены бетонные). 
• Предчистовая, или white box (сделаны все черновые работы, стены оштукатурены, нужна только финишная отделка). 
• Чистовая («въезжай и живи» — ламинат уложен, обои поклеены, дольщику остается только привезти мебель). 

Если отделка черновая 

Стены

Они должны стоять прямо, иначе понадобится дополнительное выравнивание, которое обходится недешево. Здесь-то вам и пригодятся отвес и уровень. 

При этом чаще всего черновой вариант отделки не предусматривает идеального выравнивания стен — только грубые штукатурные работы без финишного выравнивающего слоя. 

Согласно строительным нормам, отклонения от вертикали и горизонтали при использовании простой штукатурки не должны превышать 3 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю стену.  

Убедитесь, что в штукатурном слое нет инородных включений, пропусков, наплывов, трещин и он не осыпается. Тщательно простучите стены: звук должен быть глухим. Если стук получается гулким, значит штукатурка отошла от основания и вскоре может отвалиться.  

Измерьте ширину стен и вычислите площадь помещений. Она должна соответствовать тому, что написано в договоре.

Влага

Обратите внимание, нет ли на потолке и стенах пятен от влаги. Они могут свидетельствовать как о протечках, так и о нарушении технологии строительства. К моменту приемки жилья никаких мокрых пятен в помещениях быть уже не должно.

Трещины

В зависимости от размера, формы и локализации трещины на стенах, потолке и полу могут быть следствием либо естественной усадки здания, либо нарушения технологии строительства. 

Допустимую величину зазоров регулирую специальные нормы. Впрочем, чтобы заподозрить неладное, знать их не обязательно. 

Впишите подозрительные трещины в акт. В дальнейшем при необходимости проконсультируйтесь со специалистом.   

Окна

Не собираетесь менять окна перед началом ремонта? Оцените установленные застройщиком стеклопакеты. Во-первых, при неаккуратном монтаже на рамах часто остаются пятна и царапины, которые будут портить внешний вид комнаты. 

Второй момент — качество монтажа: нет ли щелей, не дует ли из окон. Это можно проверить при помощи тепловизора, зажженной свечи или мыльного раствора. 

Чем холоднее оттенки, тем ниже температура исследуемой поверхности 

В-третьих, обязательно несколько раз откройте и закройте окна в разных положениях — так вы удостоверитесь, что замки работают корректно. 

Электрика

Убедитесь, что все коммуникации подведены в ваше жилье и действуют. Снимите показания счетчиков (их фиксируют в акте приема-передачи) и попросите у застройщика паспорта на них. 

Электропроводка должна быть установлена в соответствии с планом проекта. Если его у вас нет, попросите застройщика представить документ. 

Рабочее напряжение на всех выводах электросети должно составлять 220 В ± 10%. 

Убедитесь, что в электрощитке установлены: 

• счетчик потребления;  
• вводный автомат; 
• устройство защитного отключения (УЗО); 
• автоматы на розетки, свет и плиту. 

Водоснабжение 

Посмотрите на трубы — нет ли повреждений и деформаций. Лужи и мокрые пятна у стояков — верный признак серьезного нарушения гидроизоляции. 

Кроме того, стояки должны быть установлены вертикально (проверьте это уровнем) и надежно прикреплены к стене, а их стыки с полом и потолком — герметично заделаны. 

Проверьте, что запорные краны на трубах полностью перекрывают подачу воды. 

Отводы для полотенцесушителя должны располагаться точно друг над другом и на равном расстоянии от стены. Если сам прибор отсутствует, убедитесь, что вам хватит места для его установки. 

Отопление

Очень важный пункт, от которого напрямую зависит комфорт в квартире. Убедитесь, что радиаторы не имеют внешних дефектов, установлены ровно и прочно (использовано достаточное количество кронштейнов), оснащены запорными кранами. 

Если вы принимаете квартиру зимой, проверьте, что батареи не протекают и что их температура вас устраивает. Летом проверить это нельзя, так что придется ограничиться визуальной оценкой. Но обязательно укажите в акте, что из-за отсутствия отопления не проверяли батареи на предмет протечек и подогрева.  

Система вентиляции

Поток воздуха должен идти из квартиры в вентканал, а не наоборот, — проверьте это. Самый простой способ — пламя зажигалки или лист бумаги. 

Двери

Особое внимание обратите на входную дверь. Откройте и закройте несколько раз замки, проверьте, работают ли звонок и видеодомофон. Убедитесь, что дверь установлена прочно и не шатается под нагрузкой.  

Квартира с предчистовой отделкой (white box)

Стены

Стены в случае white box сдаются подготовленными под финишную отделку. То есть они должны быть ровными в пределах допустимых отклонений. Это подразумевает не только оштукатуривание поверхностей, но и нанесение слоя шпатлевки. Убедитесь, что эти работы выполнены.  

Стяжка пола 

Она должна быть ровной и без трещин. Самый простой способ проверить — положить на пол теннисный мячик. Но можно сделать это и при помощи уровня.

Электроснабжение

Если в квартире установлены розетки, проверьте их работоспособность при помощи тестера, зарядки для телефона или другого принесенного с собой прибора. Далее возьмите лампочку и сделайте то же самое с патронами в светильниках. 

И, конечно, вся электропроводка в современных квартирах с отделкой должна быть проложена в стенах: вы не должны увидеть никаких торчащих проводов (кроме мест их выхода).  

Загляните в договор 

Конкретные характеристики передаваемой квартиры и выполняемые работы указываются в договоре. Поэтому убедитесь, что выполненная отделка соответствует всем предусмотренным условиям.

В зависимости от вида работ и смонтированного оборудования проверьте их с помощью чек-листа для чистовой отделки.

Чистовая отделка

В этом случае ко всему вышеперечисленному добавляется еще несколько пунктов.

Обои, краска или штукатурка

Важно проверить качество отделки стен: никаких пятен, отклеивающихся фрагментов и сколов быть не должно.

Ламинат

Часто это слабое место при отделке квартиры. Если класс ламината невысокий, а строители доделывали ремонт после его укладки, на нем могут остаться заметные царапины. Рассмотрите ламинат при хорошем освещении.

Плитка

Посмотрите, насколько ровно она уложена, нет ли трещин и сколов, не крошится ли затирка. 

Натяжные потолки

Полотна на потолке должны быть ровными, хорошо натянутыми, чистыми и сухими.  

Измерьте высоту потолков во всех четырех углах: она должна соответствовать проекту и быть одинаковой (допустимое отклонение — не более сантиметра). 

Розетки

При чистовой отделке в квартире гарантированно будут установлены розетки. Их работоспособность проверяется с помощью тестера или бытового электроприбора, который вы взяли с собой. 

Кроме того, оцените розетки внешне: они должны быть чистыми, хорошо закрепленными и без повреждений. 

Сантехника, водоснабжение и водоотведение

На смесителях, унитазе и раковинах не должно быть сколов и влаги. Проверьте герметичность швов, не подтекают ли краны. Ванна должна быть заземлена. 

Убедитесь, что вода правильно подключена (не перепутаны шланги) и подается с достаточным напором. 

Канализационные тройники должны быть установлены на высоте, достаточной для того, чтобы трубы можно было смонтировать с уклоном (примерно 5 см). 

Двери

Дверные проемы между комнатами должны быть установлены строго вертикально, иметь прямоугольную форму и размеры не менее 210×70 см.

Проверьте, нет ли зазоров между стенами и дверным коробом, хорошо ли работают ручки. 

Нужен ли специалист при приемке квартиры?

Принять квартиру у застройщика можно и самостоятельно, воспользовавшись нашим чек-листом. Но если вы не уверены, что с ходу отличите опасную трещину в стене от допустимой, или вам не хочется изучать инструкцию от тепловизора, можно обратиться к специалисту. 

Плюс в том, что все нужные приборы у него уже есть. В том числе такие, о которых неспециалисты могут даже не знать. Например, лазерный дальномер — прибор для определения наклона стен и измерения площади помещений. Это пригодится, поскольку застройщики далеко не всегда четко соблюдают метраж. 

Еще один плюс присутствия специалиста в том, что он поможет грамотно составить письмо с претензией в адрес застройщика. 

Стоимость выезда такого эксперта отличается в зависимости от объема работы, города, класса жилья. Примерная цена работ в Москве и Петербурге — от 60 рублей за кв. м или от 3 тыс. рублей за выезд. Отдельно придется доплатить за тепловизионное обследование (1–2 тыс. рублей) и обмер помещений (от 20 рублей за кв. м).

Покупатель имеет право привести такого специалиста на приемку, но иногда представители застройщика против и разрешают прийти только собственнику. В крайнем случае оформите на специалиста доверенность с правом представления интересов дольщика: продавец точно не сможет отказать.

3. Недостатки найдены? Составляем акт и пишем претензию 

Если недочетов нет — ура! Подписываем акт приема-передачи квартиры и планируем новоселье. Но если что-то пошло не так, акт подписывать нельзя. 

Дольщик вправе не принимать квартиру ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в ней. При этом неважно, являются они существенными или нет. Застройщик обязан такие недостатки устранить, даже если они не препятствуют проживанию в квартире. 

В таком случае дольщику надо составить комиссионный акт о выявленных недостатках, а подписание акта приема-передачи — отложить до момента их устранения, объясняет Виталий Злочевский, юрист в сфере недвижимости. Обычно застройщик заинтересован в том, чтобы устранить недостатки быстрее: он платит за аренду участка, коммунальные услуги и т. д. 

После составления акта о выявленных недочетах нужно написать и вручить застройщику претензию с требованием об их устранении. Обычно в нее включают требование исправить дефекты в течение 10 дней, как это прописано в законе «О защите прав потребителей».

По закону можно принять квартиру и с недостатками, перечислив их в акте приема-передачи и потребовав устранить. Более того, если недостатки оказались скрытыми, то существует гарантийный срок, в течение которого можно предъявить претензии (об этом — ниже). 

Но все же целесообразнее не подписывать акт приема-передачи до момента устранения недостатков, резюмирует юрист. Иначе высок риск, что вам придется долго и безуспешно бегать по судам. 

Впрочем, недочеты бывают серьезными и могут потребовать на устранение больше 10 дней. Тогда стороны сами договариваются о разумных сроках, которые на практике составляют до двух месяцев.

Если застройщик отказывается устранять недостатки, по истечении этого срока можно все исправить за свой счет, а позднее взыскать с компании эти расходы. Также покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены квартиры.

На практике застройщики обычно соглашаются устранить недостатки, говорят юристы. Дело вот в чем: если срок передачи квартиры уже наступил, а дольщик ее не принимает, за просрочку застройщику начисляется неустойка. Но если достичь согласия все же не удается, спор придется разрешать в суде.

Стоит ли идти в суд?

Многие покупатели уверены, что обращение в суд только отнимет силы, и тягаться с застройщиком бессмысленно. Но это не так.

Шансы дольщика выиграть достаточно велики: суды поддерживают позицию покупателя примерно в 90% случаев, говорит Виталий Злочевский:

«Суды чаще всего удовлетворяют требования истца хотя бы частично. Снижение требований обычно происходит в суммах неустоек — со ссылкой на уважительные причины просрочки у застройщика. Соответственно, уменьшается и штраф в пользу дольщика. Моральный вред взыскивается чисто символический. Но нередко удается взыскать и по несколько сотен тысяч рублей». 

Что касается сроков, то суд — дело не быстрое. Разрешение спора о недостатках квартиры требует судебной экспертизы, поэтому в первой инстанции дело обычно рассматривают от 8 до 12 месяцев. А если одна из сторон обжалует вынесенное решение в апелляции, это еще плюс 3−4 месяца. 

Но часто застройщик, поняв серьезность намерений дольщика, все же готов искать компромисс.

Если недостатки обнаружились после приемки квартиры

Если дефект выявлен после подписания акта приема-передачи, вы все равно можете обратиться к застройщику. Гарантия на объект долевого строительства составляет пять лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, на которое устанавливается трехлетний срок гарантии. 

Если недостатки обнаружены в пределах гарантийных сроков, нужно направить застройщику претензию и потребовать всё устранить. При полном или частичном отказе от исправления дефектов собственник может обратиться в суд в течение трех лет с даты их обнаружения.

Когда меня позовут на приемку?

Вы точно успеете подготовиться к приемке квартиры: застройщик должен уведомить покупателя о готовности объекта не менее чем за месяц до наступления срока передачи, установленного договором. Дольщику должно прийти заказное письмо с описью и уведомлением о вручении, другой вариант — письмо вручают лично под расписку.

В уведомлении обычно содержится приглашение прийти на приемку в указанные дату и время или предложение согласовать удобные дату и время осмотра.

А если я не смогу прийти?

Затягивать с приемкой квартиры не стоит: на эту процедуру отводится два месяца с даты, указанной в договоре. 

По закону дольщик должен приступить к приемке в течение семи рабочих дней с момента уведомления. В договоре при этом может быть указан и больший срок, а вот меньший — нет. 

Однако это не означает, что нужно уложиться именно в эту неделю. По согласованию с застройщиком внутри двух отведенных месяцев можно выбрать любое удобное время.

Но если в этот период вы так и не осмотрите квартиру, застройщик имеет право составить односторонний акт о передаче жилья. Поэтому в интересах дольщика не уклоняться от приглашения. 

Желаем вам легкой приемки квартиры и счастливого новоселья!

Редакция благодарит за помощь при написании материала Валерию Дозорову, юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры» и Виталия Злочевского, юриста в сфере недвижимости.